首轮集中供地问题凸显该文件内容属实

讯，继深圳，天津之后，又一热点城市宣布暂缓第二轮集中供地。

日前，青岛市自然资源和规划局在官网发布公告称，7月30日青岛公示的第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故终止，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。

同日，有市场消息称自然资源部已召开闭门会议，明确二批次核心城市土地出让政策调整与此同时，一份文件在业内流传，文件提及单宗住宅用地溢价率不得超15%，决不允许通过提高起拍价方式调整溢价率，在达到地价或溢价率上限时，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价，摇号，竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人经媒体核实，该文件内容属实

据贝壳研究院统计，至8月10日，22个集中供地城市中，已有11个城市公告了第二批集中供地计划苏州，深圳，青岛，长春，杭州，济南，天津二批次起始楼面价，较首批次均有一定幅度上涨其中，深圳虽然加大了非核心区土地供应的规模，但起始楼面价仍较首批上涨了29.1%

政府之所以展开集中供地，是为了实现‘三稳’目标，但从热点城市首批集中供地的实际情况来看，土地市场热度不降反升，进一步增强了房价上扬的预期这样的市场表现，一定程度与试点集中供地的初衷相悖中原地产高级研究经理卢文曦表示，因第二批次集中供地规则生变，近期将有更多城市中止或延期进行土地出让

首轮集中供地问题凸显

在青岛终止第二批次集中供地出让活动的前一天，天津市规划和自然资源局发布公告，延长了61宗国有建设用地使用权公开挂牌出让的公告时间，挂牌截止时间由8月20日调整为9月10日，延期20天。

此外，深圳原本应于8月9日进行第二批22宗土地的集中出让，但8月6日暂停这批地块的出让，参与房企已交纳的竞买保证金将原路退回。

几个城市之所以暂缓二次集中供地，很可能是留出时间对土地出让规则做出调整近期中央多次明确要稳地价，稳房价，稳预期，而土地市场作为稳预期的重要部分，如果不对相关规则做出调整，恐怕不能很好适应当前的市场环境亿翰智库首席研究员张化东告诉记者

多位接受采访的业内人士指出，部分城市今年首批集中供地溢价率高企，导致地价居高不下。

青岛首批土地集中出让中，开平路45号地块曾引发多家房企竞价，最终以超过60%溢价率成交，这样的走向与政策基调不太相符中指院青岛分院研究主管郭晓锋说

一家福建房企市场部经理表示，首次集中供地中有好几个城市的土地成交，不仅溢价率高，而且土地成交单价较去年出现不同幅度上扬由于土地市场热度较高，市场预期也随之水涨船高，一定程度对房地产调控措施形成了反作用力

而地价进一步走高，在很大程度上压缩了房企的利润空间此前有投资者在滨江集团业绩说明会上提问，杭州首批集中推地中滨江所拍几块地利润预期情况如何，董事长戚金兴回应，公司努力做到1%—2%的净利润水平而前段时间宋都股份不惜损失5000万元保证金也要退掉杭州一宗宅地，在业内引发热议

前述福建房企市场部经理指出，在企业层面，首批集中供地拿地的企业希望能在年内实现销售并回笼资金，但由于土地成交单价走高，有不少项目赚取的只是销售额，项目利润很低甚至没什么利润。

一家大型房企投资部人士告诉记者，其所在公司参加了今年热点城市的首次集中供地，虽然参拍率很高也对不少地块意向很强，但真正出手的并不多。

这其中的原因在于，一些热度较高城市土地单价上扬幅度之快，超过我们预期经过测算利润实在太低，有些项目按拍下来的成本测算，短期内甚至可能是亏本的当然企业之间资金成本，产品策略不同，可能会有所差异，这些项目他们也许是赚钱的上述人士补充道

其进一步表示，如果二次集中供地的地价还那么高，企业拿地意愿会明显下降而且经过首轮供地，不少企业手上可投资的资金也有所减少考虑到房企购买意愿及投资实力的因素，一些城市也不希望在二次集中供地中出现流拍

调整规则能否降温土地市场。

根据消息显示，目前杭州，天津及苏州等城市，已在土地溢价率，保证金等方面做出了适当的调整。

其中，杭州修订了第二批集中出让的31宗地块的竞价规则，包括首次推出竞品质的试点地块，土拍溢价率的上限由之前的30%调整为20%，竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买等。

天津也对第二批集中供地的溢价率进行了限制据中指院统计，天津对第二批次集中供应的61宗地块最高限价均进行了调整，60宗地块最高限价下调，最高下调幅度近24%，52宗地块最高限价下调幅度在20%以上，1宗地块增加最高限价61宗地块最高溢价率均不高于15%

而苏州对保证金额度，合作拿地规则做出了调整据苏州市自然规划局7月30日挂出的苏地网挂7号公告，今年第二批次将供应23宗地块苏州第二批集中供地拍卖规则的一个变化是，除吴江区所出让地块保证金仍是30%，其余区域保证金比例均上调至50%，而苏园土挂03地块的保证金比例上调至100%

亿翰智库研究总监于小雨认为，上调保证金比例将限制一些资金压力较大的企业拿地，间接加强资金雄厚企业的拿地优势另外，保证金比例的上调，也有利于减少土地市场上多个马甲抢地的现象

此外，对于深圳暂停第二批次集中供地出让活动，一家深圳开发商表示，今年以来，深圳的楼市调控持续升级，但现有的土拍规则最终还是价高者得，从首轮集中供地来看，土拍市场依然很火热，这与深圳的调控目标不相符，所以竞拍规则会有所调整。

张华东指出，从第二轮集中供地城市的最新情况来看，已有城市在溢价率方面进行了限制，预计接下来还会有更多城市在不同方面，进一步完善土地拍卖规则。

接下来是不是会有城市在出让起始价，竞配建，到达上限后通过摇号，一次性报价，竞高标方案方面也做出调整，还有待观察而这些规则的变化，能否让土地市场降温，又会给楼市带来哪些影响，值得关注张化东说